Kosztorys budowlany jest dokumentem finansowym realizacji inwestycji budowlanej, który określa kalkulację ceny na podstawie tak zwalanego przedmiaru lub obmiar robót i z wykorzystaniem ściśle określonych metody. Kosztorys stanowi podstawę do zawarcia umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą, ustalenia harmonogramu i zaplanowania prac, wyliczenia wartości realizowanej inwestycji.
Przede wszystkim umożliwia doprecyzowanie wydatków poniesionych na technologię, robociznę, materiały i sprzęt. Stanowi też podstawę rozliczenia przy zakończeniu inwestycji. Kosztorys budowlany to ekonomiczna część dokumentacji projektowej, zawierająca uzasadnienie cen za usługę albo obiekt w dniu przekazania ich inwestorowi. Kosztorysy, poza uzasadnieniem ceny, spełniają kilka podstawowych funkcji: pozwalają zaplanować inwestycję zarówno inwestorowi, jak i wykonawcy, uzupełniają dokumentację o szczegóły, które nie zostały ujęte w projekcie technicznym i stanowią podstawę rozliczeń podatkowych.
Kosztorys budowlany – z czego się składa?
Większość z nas ma za sobą doświadczenia przeróbek, remontów, a nawet budowy mieszkania czy domu. Bez względu na ich zasięg do każdej ze zmian należało się dobrze przygotować, przemyśleć lub zlecić wykonanie projektu, dokonać zakupów a przede wszystkim skosztorysować prace. Zlecając prace remontowo-budowlane firmie zewnętrznej żaden inwestor nie pozwoli na przystąpienie do prac, zanim nie zaakceptuje kosztorysu. Czasem jest to tylko kosztorys wstępny, ulegający wielokrotnym zmianom, najczęściej jednak kosztorys budowlany traktowany jest jak umowa, która zmieni się tylko wtedy, gdy dojdą do niej nowe okoliczności.
Sporządzenie kosztorysu składa się z kilku etapów: pomiaru robót, ustalenia wielkości nakładów i ich jednostkowych cen, obliczenia kosztów bezpośrednich, podatku VAT i narzutów. Sporządza się go na każdym z etapów realizowania inwestycji budowlanej, w różnym zakresie szczegółowości (kosztorysy wstępne, wskaźnikowe i szczegółowe), zakresie i formie.
Rodzaje kosztorysów budowlanych
W zależności od przeznaczenia wykorzystuje się następujące rodzaje kosztorysów budowlanych:
- Kosztorys budowlany inwestorski - jest to kosztorys szczegółowy z precyzyjnym wyliczeniem wszystkich związanych z inwestycją cen i nakładów. Jest objęty regulacjami prawnymi określonymi w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Stanowi punkt odniesienia w trakcie porównywania ofert różnych wykonawców, między innymi podczas konkursu ofert albo postępowania przetargowego, pozwalając na dokonanie oceny efektywności wykonawcy oraz wybranie najkorzystniejszej oferty. Podstawa do jego sporządzenia są projekty przetargowe i wykonawcze, założenia kosztorysowania, specyfikacje techniczne robót budowlanych i ceny jednostkowe prac podstawowych ustalane z wykorzystaniem wskaźników cen obowiązujących w branży budowlanej. Kosztorys inwestorski jest sporządzany przed rozpoczęciem robót budowlanych na etapie projektowania. Umożliwia ustalenie prawdopodobnego kosztu, jakiego powinien spodziewać się inwestor, a w procedurach bezprzetargowych jest podstawą do prowadzenia negocjacji z potencjalnymi wykonawcami. Może służyć do starania się o dotacje unijne, kredyt czy pożyczkę.
- Kosztorys budowlany ofertowy - sporządzany firmy budowlane startujące w przetargu, które wypełniają cenami kosztorys nakładczy (ślepy), zawierający nakłady bez cen. Zawiera ceny szczegółowe lub uproszczone, za które wykonawca jest skłonny wykonać usługę lub obiekt określony przez inwestora na jego warunkach. Wykonawca przygotowuje kosztorys ofertowy na żądanie zamawiającego podczas składania oferty w przetargu albo na zakończenie negocjacji w trybie bezprzetargowym. Jest podstawową kalkulacją do ustalenia ceny oferty, dokonywaną na podstawie projektów wykonawczych oraz przedmiarów robót. Pozwala zaplanować ilość zasobów ludzkich, materiałowych i sprzętowych niezbędnych do realizacji inwestycji, określić wpływy i wydatki w trakcie realizacji oraz rozliczyć budowę po zakończeniu.
- Kosztorys budowlany zamienny - przygotowywany jest przez wykonawcę jako podstawa do ustalenia ewentualnej zmiany cen określonych wcześniej w umowie. Roboty zamienne spowodowane są zazwyczaj zmianami w zakresie wykorzystywanej podczas realizacji inwestycji technologii albo ilości robót udokumentowanych za pomocą obmiaru. Podstawą do sporządzania kosztorysu zamiennego jest kosztorys ofertowy, a takie składniki ceny kosztorysowej, jak robocizna czy wysokość narzutów, nie ulegają zmianie i muszą pozostać na tej samej wysokości, jak w kosztorysie ofertowym.
- Kosztorys budowlany powykonawczy - sporządzany przez wykonawcę po zrealizowaniu inwestycji. Wykorzystuje się go do rozliczeń z inwestorem lub do rozliczeń podatkowych. Określa rzeczywiste koszty wykonania inwestycji budowlanej oraz wysokość wynagrodzenia przysługującego wykonawcy za wykonane roboty budowlane, które muszą być potwierdzone i udokumentowane zapisami znajdującymi się w dokumentacji technicznej, dzienniku budowy oraz książce obmiaru. Zazwyczaj dotyczy on prac, których zakresu podczas zawierania umowy nie da się ustalić, w tym na przykład robót dodatkowych lub prac remontowych na obiektach trudnych do zinwentaryzowania. Cena wyliczona w kosztorysie podwykonawczym na podstawie zasad służących do opracowania kosztorysu ofertowego lub też wynegocjowanych i zapisanych w umowie składników ceny kosztorysowej (w tym stawki za robociznę, wysokość narzutów i ceny zgodne z publikacją cenową), jest ceną ostateczną i stanowi ostateczne wynagrodzenie wykonawcy robót.
Kosztorys budowlany jako dokument finansowy
Kosztorys budowlany należy do grupy dokumentów finansowych przynależnych do inwestycji budowlanej. Podstawą do obliczeń wartości prac budowlanych czy remontowych jest tzw. przedmiar lub obmiar, czyli kalkulacja ceny każdego elementu kosztorysu według ustalonej wcześniej metody. Dla inwestora kosztorys budowlany oznacza de facto koszty inwestycji leżące po jego stronie. Kosztorysy budowlane wykonuje się na każdym etapie inwestycji, mogą mieć one różny zakres i odmienny zakres uszczegółowienia.
Przedmiar/obmiar do kosztorysu
Kosztorys budowlany jako narzędzie kalkulacji ceny wykonany wg przyjętej metody wykonuje się na podstawie przemdiaru lub obmiaru. Przedmiar, nazywany również kosztorysem nakładczym lub kosztorysem ślepym to nic innego jak kalkulacja określonego fragmentu budowy, zakresu, konkretnego zadania wykonany przed podjęciem prac. Zwykle jest to pierwszy etap kosztorysowania planowanych zadań, przedstawiający zestawienie rodzajów, ilości oraz kolejności technologicznej prac. Przedmiar jest swoistym kompendium wiedzy-bazą służącą do zdefiniowania szczegółowych kierunków prac i ich zakresu. Podstawą dla przedmiaru jest dokumentacja projektowa oraz specyfikacja techniczna.
Przeciwwagą dla przedmiaru jest obmiar, którego dokonuje się dla istniejących już obiektów, wynik obmiaru będzie podstawą do ustanowienia ilości obmiarowej wskazanej pozycji obmiaru.
Do czego potrzebny jest kosztorys?
Głównym zadaniem kosztorysu budowlanego jest zdefiniowanie obowiązków przedsiębiorstwa podejmującego się wykonawstwa. To tam wprawny odbiorca otrzyma informacje na temat zakresu prac, kosztów zadań, przyjętej metodologii, zastosowanej technologii, wykorzystania materiałów i skutków ekonomicznych danej realizacji. Kosztorys zawiera również element czasu jako następstwo kolejnych robót aż do pełnej realizacji.
Równie ważnym zadaniem kosztorysu budowlanego jest funkcja dokumentowania, ewidencjonowania oraz nadzorowania przebiegu prac z odniesieniem do pierwotnych założeń. Kosztorys cząstkowy umożliwia szybką korektę nakładów finansowych już na etapie pierwszych oznak wzrostu lub obniżki kosztów. Można wówczas doinwestować określony zakres prac lub przenieść środki z innych zadań w oczekiwaniu rekompensat.
Kosztorys budowlany stanowi również podstawę do wyliczania korzyści finansowych w postaci umownych bądź procentowych wartości wynagrodzenia. Korzysta się z niego w ten sposób do wyliczenia wynagrodzenia wykonawcy na każdym etapie inwestycji. Kosztorys budowlany zawierający pełną informację o kosztach inwestycji stanowi swoisty harmonogram i zakres robót dla poszczególnych działów, jednostek, czy podwykonawców. Wystarczy rozdysponować zawarte w nim działania.
Znaczenie kosztorysu budowlanego w procesie inwestycji
Kosztorys budowlany jest istotnym narzędziem planowania inwestycji. I to nie tylko ze względu na rachunek kosztów i kalkulację ceny. To swego rodzaju narzędzie służące do analizy i planowania całego procesu inwestycji. Jednocześnie to dokument, który pozwala na porównywanie, ocenę, prowadzenie ewidencji i konkurencyjność działań poszczególnych wykonawców i inwestorów. Umiejętność właściwego czytania kosztorysu i wykorzystywania go w procesach negocjacji to klucz do optymalnych decyzji.
Złóż własne zapytanie o usługę budowlaną i otrzymaj oferty od firm »
